22-07-29 뉴스요약

1. "국내 코어오피스, 인플레이션 헤지로 부각 전망"

- "물가 상승, 금리상승기, 공실률 하락, 실질 임대료 상승세 유지" 중인 지금, 마스턴투자운용 R&S실장은 코어(핵심지역) 오피스 투자가 유망하다고 말함

- 임대료와 관리비는 물가상승률과 상관관계가 높아 오피스는 대표적 인플레이션 헤지 상품

- 임대료 누적 상승하고 있어 장기투자 측면에서 유망, 단기적으로는 레버리지 줄이거나 금리 하락하는 2~3년 후 리파이낸싱 하는 전략 바람직

- 오피스 기준 담보대출 금리는 5.1%으로 향후 추가 상승 가능성, 따라서 LTV 75% 수준인 밸류에드나 오퍼튜니스틱에 대한 투자는 감소될 수 밖에

- 코어는 LTV 50%수준, 요즘엔 에쿼티 100%로 투자하는 사례도 존재

- 최근 에쿼티 모집할 때, 배당 원하는 기관은 종류주로 투자 /  보통주는 매각차익을 더 가져가는 형태로 재편 중

- 오피스 신규공급량 축소돼 공실률은 2025 (2년간) 유지/하락할 전망

- 부동산 투자 4가지 전략 중 코어에 대한 투자를 늘리는 시장으로 변화 예상 

 

 

 

*코어란 핵심지역 우량물건을 사들여 임대료 기반의 배당수익과 향후 매매차익을 안정적으로 추구함

*코어플러스란 코어보다 큰 리스크를 감수하면서 기대수익률을 높임

*밸류에드란 리모델링을 통해 적극적으로 자산가치를 끌어올리는 것

*오퍼튜니스틱은 개발단계에서부터 투자하는 것

 

 

2. '호황기 저무는데' 자산운용사 설정액 150조 상회

- PI(고수익,고위험)는 토지매입과 인허가 과정에서 발생하는 변수를 감내하는 자본력이 요구되고 증권사 중심으로 맡아왔던 업무였으나, 금리인상기로 중소형운용사들은 마땅한 투자처를 잃어버려 PI에 집중하는 모습

- 평당 500만원 이던 공동주택 공사비가 최근 700만원까지 상승 ->  사업 중도 포기, 토지를 공매로 내놓고 있는경우, 미분양 많음

- 상위 10위권 자산운용사 부동산펀드가 대부분 위험수준인 1~2등급, 이제는 선순위보다 후순위 비중도 늘었음