콩’s토리

1. 코람코, 이태원 '크라운호텔' 부지 주상복합 개발 - 코람코자산운용이 케이스퀘어용산 PFV를 설립해 이태원 크라운호텔을 최고급 주상복합시설로 바꾼다고 함 - 6호선 이태원역, 녹사평역과 인접해있고 용산공원이 건너편에 있음 - 지하4층~지상35층, 약 150가구 규모의 공동주택+오피스텔+상업시설 지을 예정 - 시공은 현대건설, 2023년 6월 착공, 2026년 5월 준공 목표 - 코람코는 모회사가 리츠와 부동산신탁업을, 자회사에서는 부동산펀드를 주요사업으로 하고 있음 - 28조원 자산 운용중 - 최근 리츠AMC를 인가를 추가 획득함, 모회사의 리츠노하우를 전수받고 자회사에서 개발한 투자물건을 리츠에 담아 운용의 안정성과 수익성 동시에 잡음 - 반포에 '인시그니아 반포' 오피스텔을 개발/분양 했고, 강..

1. '입지+임차인+개발호재' 3박자.. 화이트진로 서초 사옥 매물로 나왔다 - 남부터미널 역세권, 하이트진로가 10년 마스터리스하고 있으며, 주변개발호재도 있는 입지조건 - KB 자산운용은 매입한지 2년반만에 매각에 나섰지만 금리인상때문에 입찰하고자 하는 매수자는 적을듯 그러면 가격 조정해야 할 것 - 지하3층~지상18층 중 지상6~17층까지가 매각 대상이고 나머지는 소유주가 다른 건물임 - 주변 개발호재는 : 서초~강남 업무기능 강화하는 존 / 2호선 서초역~공공시설~서리풀공원~7호선 내방역 연결하는 복합 공간 존 / 공개공지로부터 서리풀까지 이어지는 문화거점 존 → Three Zone - 다른 개발호재는 : 서초동 정보사령부 부지에 미래형 친환경 업무복합단지가 들어설 계획으로 엠디엠, 신한금융, 이..

1. 현대인베스트자산운용 "웨스트게이트 타워 780억 매각 차익" - CBRE가 매각주관사 - 상대적으로 높은 가격을 제안할 수 있는 외국계 투자사를 대상으로 제한적 경쟁입찰 진행, 하인즈가 우선협상자로 선정 - 하인즈는 약 114조원의 AUM을 관리하는 부동산 디벨로퍼 겸 자산운용사, 최근 한국지사 설립해 국내로 활동영역 확장중 - 현대인베스트먼트가 설립한 회사형펀드의 투자자로 하인즈가 투자하면서 본건 거래 종결함 - 준공 후 12년이 지난 건물로 리모델링으로 밸류에드하고 브랜드 새롭게 할 계획 2. 한화 이어 삼성도 리츠 '출격' 9월 인가 신청 - 지난달 한화자산운용이 '한화리츠' 영업인가 신청했고 삼성SRA자산운용도 다음달 '삼성리츠' 영업인가 신청계획 - '한화리츠' 목적은 한화그룹에서 리츠 만..

1. 시멘트 가격 내달 또 두자릿수로 오른다.. 올들어 두번째 - 국내 시멘트사들은 다음달 15%~17%인상한다는 공문을 레미콘사에 전달했음 - 호주산유연탄 가격이 인상됐고, 전력비용인상, 금리인상, 화물연대파업으로 인한 운송&물류비 상승 등 원인 - 분양가 상한제도 골머리 아픈데 공사비와 분양가도 더 상승될 예정 - 건자재 가격상승이 분양가 상승으로 이어지면 주택시장 전체에 악역향 미칠 가능성 2. BBD 오피스 만개.. 차세대 권역 '성수'를 주목해라 - 3대권역을 넘어, 분당 판교 중심으로 BBD권역이 추가됨, IT 기업의 성장을 기반으로 공실률 0% 기록중 - 3대권역에서 임대차계약을 할 때 물가상승률과 3% 중 낮은 것으로 연단위 임대료 상승률 정하는데, BBD는 그 중 높은 것으로 임대료 인상..

1. 전국 영업점은 줄이면서 '판교'로 달려가는 증권사들 - 국내 증권사들 전국 영업점은 줄여나가는데, 판교 영업점은 오히려 늘리고 있음 - 줄이는 이유는 유지비 때문, 실제 A 증권사의 수도권 영업점 보증금은 20억원대, 월 임대료만 3천~4천 - 오히려 판교는 국내 대표 IT 기업들과 바이오 기업이 모여 젊은 CEO 만날 기회 높아 높은 임대료 내고도 있을곳으로 여겨 - 자산관리 WM 어드바이저와 법인영업인력 RM 부분에 초점을 맞추고 있음 2. 오세훈, 초고층*호화 임대주택 하계동에 2027년에 공급 - 국내 첫 영구 임대아파트 단지인 '노원구 하계 5단지'를 재건축해 50층 고품질 임대주택 2027년 공급계획 - 오세훈 시장, 싱가포르 고품질 공공주택 '피나클 앳 덕스톤' 방문해 실현가능성 확인 ..

1. 빌딩 사면서 또 팔고.. 이지스, 서울역 일대 '광폭행보' - 작년 12월 밀레니엄 힐튼 호텔을 1조 1000억원에 매입했고 호텔&소매시설&오피스 복합시설로 신축계획 - 이번달엔 서울시티타워를 5000억원에 매입, 지하8층~지상23층, 농협손해보험 등 임차중 - 반면 서울로타워(구 대우재단빌딩), SK남산그린을 매물로 내놓고, 삼부빌딩도 매각검토중 - 서울역의 미래가치 때문, 향후 GTX-A.B 노선개통하면 지하철 1,4호선, 공항철도와 더불어 5개 철도노선 '퀸터플 역세권' 됨 - 하반기 서울역 북부역세권 건축허가 진행될 예정, 1조7천억 들여 컨벤션, 오피스, 호텔, 오피스텔 등으로 이뤄진 '강북 코엑스' 사업 - 동시 다발로 매입, 매각한 이유는 자산별로 투자전략이 달라, 금융시장 및 부동산시..

1. "국내 코어오피스, 인플레이션 헤지로 부각 전망" - "물가 상승, 금리상승기, 공실률 하락, 실질 임대료 상승세 유지" 중인 지금, 마스턴투자운용 R&S실장은 코어(핵심지역) 오피스 투자가 유망하다고 말함 - 임대료와 관리비는 물가상승률과 상관관계가 높아 오피스는 대표적 인플레이션 헤지 상품 - 임대료 누적 상승하고 있어 장기투자 측면에서 유망, 단기적으로는 레버리지 줄이거나 금리 하락하는 2~3년 후 리파이낸싱 하는 전략 바람직 - 오피스 기준 담보대출 금리는 5.1%으로 향후 추가 상승 가능성, 따라서 LTV 75% 수준인 밸류에드나 오퍼튜니스틱에 대한 투자는 감소될 수 밖에 - 코어는 LTV 50%수준, 요즘엔 에쿼티 100%로 투자하는 사례도 존재 - 최근 에쿼티 모집할 때, 배당 원하는 ..

1. 2분기 서울 오피스 공실률 2.1%...10년 내 최저 - CBRE에 따르면 3대권역 오피스 평균 공실률 2% 상태, 평균 실질임대료는 전분기 대비 9.6% 오름 - 향후 2년이내 공급 예정 자산에 대한 임대차 활동이 이미 관찰되고 있음 (=미리 임차활동 & 임차대기중 따라서 2년간은 임대인 우위시장일수도) 2. 2022년 상반기 '구분소유' 오피스 거래비중 크게 증가 - 전체거래 규모의 33%나 됨 - 건물전체에 대한 의사결정에 제약이 많고 투자프로세스가 길어 투자가 꺼려졌었음 & 개발목적 아니라면, 검토대상에서 제외됐었음 - 하지만 자산가격 상승세가 이어져 매수부담이 됐고, 비교적 가격이 낮은 구분소유에 대한 수요가 증가 - 현재 거래진행중인 구분소유 자산은 하나투어빌딩, 아스테리움 용산 등 그..

1. 금리 상승기엔 리츠보다 6~8% 수익주는 부동산 대출채권에 투자를 - 글로벌자산운용사 AB자산운용의 CIO(최고투자책임자)는 "물가급등, 금리상승하는 시장엔 부동산대출채권이 안전한 투자전략" 말함 - 상업용 대출채권이란 : 자산운용사가 투자자 모집해 상업용부동산 개발하려는 시행사에 돈을 빌려주고 이자를 받아 수익을 올리는 금융상품 - 리츠랑 다른점은 : 부동산 투자회사의 주식을 사는 방식으로 직접투자 / 대출채권은 운용사를 통해 자금 대주고 이자수익 (6~8%수익률) - 실제 최근 리츠는 고금리로 타격을 받고 있음 (지난 최고점 대비 20% 하락) - 디폴트(채무 불이행)에 빠지면 채권도 위험하겠지만 리츠 등 자본투자보단 안전, 왜? 대출채권이 다른 투자금보다 '선순위' 2. 금리 인상에 2분기 서..

1. 자재값 급등에 공사 늦어지고..계약해지도 속출 - 자재비 상승으로 착공 때 했던 협의계약과 달라져 시행사와 시공사 간 공사비 및 공기문제가 생기고 있음 - 시행사 입장은 자재값 인상보다 (PF 금리 인상때문에) 공기연장 요구를 더 심각하게 보고 있음 - 따라서 양자 간 도급계약이 타절(합의해지) 되는 사례가 주요(대형) 건설사별로 5건 이상 되고 있음 - 이렇게 되면 주택공급이 어려워져 3년 뒤 입주난 심각할 수도 - 증권사 측은 "내년 상반기에 대출이자가 3개월 이상 연체된 NPL(부실채권)이 쏟아질 가능성 높다"고 함 2. '디지털금융센터' 여의도에 짓는다.. 금융허브 조성 속도 - 여의도 + 광화문 + 강남권 금융시설을 연결하는 '디지털금융센터'를 만들어 분산된 금융권을 한곳으로 - 300억원..