22-10-04 뉴스요약

1.  '입지+임차인+개발호재' 3박자.. 화이트진로 서초 사옥 매물로 나왔다

- 남부터미널 역세권, 하이트진로가 10년 마스터리스하고 있으며, 주변개발호재도 있는 입지조건

- KB 자산운용은 매입한지 2년반만에 매각에 나섰지만 금리인상때문에 입찰하고자 하는 매수자는 적을듯 그러면 가격 조정해야 할 것

- 지하3층~지상18층 중 지상6~17층까지가 매각 대상이고 나머지는 소유주가 다른 건물임

- 주변 개발호재는 : 서초~강남 업무기능 강화하는 존 / 2호선 서초역~공공시설~서리풀공원~7호선 내방역 연결하는 복합 공간 존 / 공개공지로부터 서리풀까지 이어지는 문화거점 존 → Three Zone

- 다른 개발호재는 : 서초동 정보사령부 부지에 미래형 친환경 업무복합단지가 들어설 계획으로 엠디엠, 신한금융, 이지스가 컨소시엄을 맺고 사업진행 중으로 아직 착공은 안한 상태

Three Zone

2. 과잉 공급 우려, 물류센터 실상은 정반대

- 중장기적으로는 공급 부족일 것 왜? 선진국에 비해 물류센터 면적이 여전히 적고, 코로나 이후 재고물량이 늘었으며, 메타버스를 통한 가상 쇼핑의 성장, 물류센터 자동화 등 호재가 다양함

- 국내 창고시설은 11만 8425개지만 효율성을 갖춘 연면적 5000평 이상은 345개에 불과함 하지만 2026년에는 지금보다 두배가량 면적이 늘어날 것으로 보임

- 미국의 물류센터 임대료 10% 올랐고 공실률은 역대 최저 3%대 

- 향후 물류센터 개발단계에서 자동화 시설 투자비용을 렌트방식으로 조달하는 방식도 논의될 것으로 기대 

- 다만, PF 투자를 수월하게 받았었고, 수익률 높이기 위해, 저온 물류센터의 공급을 무리하게 늘렸던 까닭에 향후 2~3년 뒤에도 저온 물류센터 시장은 어려움이 지속될 것으로 보임 

 

3. 미래에셋, IFC 인수 결국 물거품되나

- 미래에셋은 브룩필드 측에 (4조 천억원 인수금에서) 3천억원 가량 낮춰달라고 요구했으나, 브룩필드 측은 그래도 전체자금 조달이 어려울 것으로 판단해 협상결렬 했음

- 올 5월부터 우선협상자로 미래에셋이 선정돼 이행보증금 2천억원을 납입하고 국내외 기관투자자들을 대상으로 자금모집을 진행했으나 국토교통부에서 리츠영업인가를 내주지 않았음

- 이유는 리츠의 타인자본 비율이 너무 높았기 때문, 2조 천억원이 대출이었고, 2조원이 지분이었음

- 지분투자금의 절반이 후순위 대출이고 3년간 투자자에게 배당이 없다는 점을 개선하라는 국토부의 입장 (하지만 현재로선 금리가 높아 배당지급여력이 안된다)

- 리츠를 통한 인수방식은 미래에셋과 브룩필드가 사전에 협의했음에도 국토부가 불허하니 어쩔수없다는게 미래에셋의 입장 (그러나 이런 투자가 번복되면 신뢰를 다시 되찾는데는... 시간이 걸릴수도)